토지 취득 후 분할 및 지목을 변경하는 경우 취득가액 산정방법

실지거래가액에 따라 자산의 양도차익을 산정하는 경우로서 A토지를 취득한 후 분할(A,B) 및 지목을 변경하여 분할된 B토지를 양도하는 경우, B토지의 취득가액은 분할 전 A토지의 실지취득가액에 분할양도 된 B토지의 면적이 분할 전 A토지 전체면적에서 차지하는 비율을 곱하여 산정하는 것임

[회신] 실지거래가액에 따라 자산의 양도차익을 산정하는 경우로서 A토지를 취득한 후 분할(A,B) 및 지목을 변경하여 분할한 B토지를 양도하는 귀 질의의 경우, B토지의 취득가액은 분할 전 A토지의 실지취득가액에 B토지의 면적이 분할 전 A토지 전체면적에서 차지하는 비율을 곱하여 산정하는 것입니다. ※ 45,000,000원 × 990㎡ / 6,448㎡ = 6,909,119원 1. 사실관계 - 갑은 ’14.11.23. 경남 밀양시 소재 A토지(임야 6,448㎡)를 취득(45백만원)하여 건물을 신축하기 위해 ’09.5.15. A토지 중 990㎡를 분할(B토지) 및 대지로 지목 변경 - 한편, A토지는 취득 당시 공시지가가 ㎡당 376원이었으나, 분할된 B토지는 지목 변경 으로 인해 공시지가가 ㎡당 36,300원으로 상승하였음(B토지의 취득세 과세표준 35백 만원) 2. 질의내용 - 분할 전 토지의 실지취득가액이 45백만원으로서 분할된 B토지를 양도하는 경우 취득가액 산정 방법 (민원인은 을설 또는 병설이 타당하다고 주장함) (갑설) 취득 당시의 기준시가(㎡당 376원)로 안분한다 ☞ 6,909천원 (을설) 분할된 B토지의 취득 당시 취득세 과세표준을 자본적지출액으로 보아 취득 당시의 기 준시가 안분금액(6,909천원) + 취득세 과세표준(35백만원)으로 한다. (병설) 지목 변경 당시의 기준시가( ㎡당 36,300원)로 안분한다 ☞ 42,569천원 3. 관련법령 ○ 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】 ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에 서 규정하는 것으로 한다. 1. 취득가액 가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가 (이하 생략) ○ 소득세법 제100조 【양도차익의 산정】 ① 양도차익을 계산할 때 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액ㆍ감정가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액 ㆍ감정가액 등을 포함한다)에 따를 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항 에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액이 적용되 는 경우 그 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액 등을 포함한다)에 따르고, 양도가액을 기준시가에 따를 때에는 취득가액도 기준시가에 따른다. (이하 생략) ○ 심사-양도-2015-0031, 2015.03.27, 기각 살피건대, 「소득세법」 제97조 제1항 제1호 는 양도차익을 계산할 때 양도가액에 서 공제할 필요경비 중 하나인 취득가액의 산정방법에 대하여 실지거래가액에 의하여 산정하되 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하 는 환산가액으로 산정하도록 규정 하고 있고, 구 「소득세법 시행령」(2010.2.18. 대 통령령 제22034호로 개정되기 전의 것) 제163조, 제176조의2 제2항 제2호는 환산가액은 양도당시의 기준시가에서 취득당시의 기준시가가 차지하는 비율을 양 도당시의 실지거래가액에 곱하여 산정 하도록 하고 있다. 분할전토지를 495백만 원에 취득한 사실은 처분청과 청구인 간에 다툼이 없고, 분 할전토지의 매매계약서상에 쟁점토지와 수용토지의 매매가액을 구분하여 기재된 사실이나 특약사항이 없으며, 청구인이 분할전토지를 취득할 당시의 쟁점토지와 수용토지의 토지이용상황과 공시지가가 같은 것으로 나타나는 점 등을 고려할 때, 처분청이 쟁점토지의 취득가액을 분할전토지에서 쟁점토지가 차지하는 면적비율만 큼 분할전토지의 취득가액을 안분하여 산출한 것은 정당하다 고 판단된다(대법원2011두5414, 2011.6.10. 같은 뜻). ○ 대법원2011두5414, 2011.06.10, 국승 (원심 요지) 토지 취득 후 분할하여 양도한 경우 양도된 토지의 취득가액은 분 할 전 토지에서 분할양도 된 토지가 차지하는 면적비율만큼 총 취득가액을 안분하여 산출하면 되는 것임